L'immobilier demeure un investissement solide et de valeur sûre pour constituer un patrimoine rentable. L’achat direct d’un immeuble peut cependant être coûteux, nécessite une gestion continue et comporte des risques associés à la vacance locative.
Une alternative accessible à tous pour acquérir de l’immobilier à moindre coût et pour diversifier son portefeuille se démarque aujourd'hui par son succès : la pierre-papier.
La pierre-papier se décline sous plusieurs formes :
- la plus populaire et celle qui collecte le plus est la société civile de placement immobilier (SCPI)
- les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) pour le grand public
- les organismes professionnels de placement collectif immobilier (OPPCI) pour les institutionnels
- les sociétés d’investissement immobilier collectif (SIIC)
Ces placements permettent d’adhérer au marché immobilier par le biais d’un exploitant spécialisé. Plutôt que d'acheter un bien immobilier traditionnel, les investisseurs achètent des parts d'une société qui détient et gère un portefeuille diversifié d’immeubles.
Quels sont les avantages de la pierre-papier ?
Cinq points principaux définissent les réels atouts de la pierre-papier : l’accessibilité financière, le potentiel de diversification, la gestion simplifiée, la liquidité sur le marché secondaire, des revenus réguliers associés à de la plus-value potentielle.
L’accessibilité financière : contrairement à l'achat direct, où des sommes importantes sont souvent nécessaires pour l’acquisition, la pierre-papier permet aux investisseurs de commencer avec des montants beaucoup plus modestes. En effet, il est question de souscrire à des parts de sociétés au même titre que des actions, et dont le ticket d’entrée est à la portée du grand public.
Le potentiel de diversification : dès lors qu'un patrimoine immobilier est constitué, les risques associés à la vacance locative sont mutualisés grâce à la diversification en typologie et en répartition géographique des immeubles.
La gestion simplifiée : c'est la société de gestion qui l’endosse intégralement, depuis l'acquisition immobilière jusqu’à la distribution des dividendes, en passant par la recherche de locataires, et les travaux d’entretien.
La liquidité sur le marché secondaire : contrairement à l'immobilier physique, les parts de ces placements pierre-papier sont plus faciles à vendre, car elles sont échangées sur des marchés spécifiques.
Des revenus réguliers et de la plus-value potentielle : les locataires signent des baux longue durée et sont sélectionnés pour leur stabilité financière. Ce qui génère des revenus locatifs réguliers et un moyen de se constituer un revenu passif. De plus, l’investissement s’accompagne d’un potentiel de plus-value élevé lors de la revente des parts. La valeur de ces dernières est généralement indexée sur celle des immeubles du parc constitué.
Le capital immobilier via la pierre-papier : mode d’emploi
Avant d'investir, déterminez vos objectifs financiers à long terme, votre tolérance au risque et votre horizon d'investissement. S’agissant de placements immobiliers, la durée de détention des parts recommandée est d’au moins de 9 ans à 12 ans afin d’apprécier les véritables potentiels de rendement.
Les dividendes perçus peuvent être directement utilisés à titre de complément de revenus, ou réinvestis dans d’autres placements pour accroître la diversification du portefeuille. Le capital peut aussi se construire par le biais des investissements automatiques.
Outre l'acquisition des parts en direct, vous pouvez y souscrire à travers l'assurance-vie ou le Plan d’épargne retraite PER, entre autres. Les dividendes sont injectés dans l’épargne à faire fructifier, en plus de leur déductibilité de l’assiette imposable. Ce qui donne lieu à une fiscalité allégée et à un rendement net optimisé de l’investissement.
Notons aussi que le capital immobilier se construit le plus souvent par le biais de la stratégie de l’effet de levier. Il est alors question de souscrire à crédit, permettant d’amplifier la capacité d'investissement initiale. Veillez alors à cibler une SCPI dont le rendement est supérieur au taux de l’emprunt.
