Vous avez décidé de réaliser votre investissement locatif immobilier en étant soumis au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Sachez qu’’il s’agit d’un investissement particulièrement souple, ne requérant aucune contrainte en ce qui concerne le choix de l’emplacement. Vous pouvez en effet choisir la commune où vous souhaitez investir, quelle que soit la zone, sur l’ensemble du territoire.
Cependant, il est toujours prudent de tenir compte de certains critères relatifs au lieu de l’exploitation afin de garantir le succès de votre investissement, sachant que c’est d’un bien immobilier à détenir sur le long terme dans votre patrimoine dont il est question.
Rechercher une commune dans des zones à forte tension locative
La recette est simple : investir dans des communes où la demande locative est élevée afin de garantir un bon taux de remplissage et d’occupation tout au long de l’année.
Rappelons que la tension provient d’une demande locative qui est supérieure à l’offre, sur le marché d’une région donnée. C’est par exemple le cas de la ville de Paris et ses couronnes qui sont répertoriées en zone A Bis, de même que les grandes agglomérations, en zone A. Les communes situées dans les zones périurbaines sont aussi caractérisées par l’accentuation progressive de cette tension locative, de même que celles classées en zone B1 – c’est-à-dire les communes de plus de 150 000 habitants.
Cette tension s’explique par le manque de foncier d’une part, et par l’évolution démographique dans ces régions à forte croissance économique, d’autre part, dynamisée par le marché de l’emploi.
Il vaut donc mieux tabler sur un investissement qui pourrait se révéler coûteux certes, étant donné le prix élevé du mètre carré, mais qui sera rentabilisé au fil du temps.
Opter pour une commune à fort potentiel d’urbanisation
Si en revanche, votre choix se porte sur les communes à faible densité démographique, par exemple en zone B2, prenez avant tout le temps d’analyser certains paramètres. Par exemple, le potentiel d’urbanisation de la commune que vous choisissez, sur les prochaines années.
L’avantage d’investir en zone B2 : la disponibilité du foncier, le prix abordable de l’immobilier et une tension locative modérée certes, mais toujours exploitable.
La zone C quant à elle, qui représente le reste du territoire, est celle qui regroupe les petites localités et où la demande locative est moindre. Si vous résidez en zone C et que vous souhaitez faire de la LMNP, réalisez plutôt une recherche de la commune la plus proche, classée zone B1 ou B2 afin d’éviter les risques locatifs et par conséquent, les éventuelles pertes en rendement.
Cibler la commune selon la typologie de sa population
Votre analyse portera également sur la typologie de ses habitants avant de vous engager dans votre investissement LMNP. Par exemple, le taux d’emploi et de chômage, le type d’activités (industrielle, touristique), la tranche d’âge la plus dominante (jeune population ou population senior).
C’est en effet en fonction de ces indicateurs que vous pourrez mettre en place votre plan de mise en location : quelle typologie de locataire et de logement choisir, et par conséquent, quel sera l’emplacement par rapport au quartier et ses attraits ?
Pour conclure, sachez que la LMNP est un dispositif qui est généralement plus rentable que la location nue, entre autres grâce à la qualité de ses loyers ainsi qu’à une ouverture sur une importante réduction de votre impôt sur le revenu. Les formalités nécessitent toutefois l’inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce, en plus de confier à un expert-comptable la tenue de vos comptes, sachant que vous devenez un micro-entrepreneur.
